Trendwende auf dem Immobilienmarkt in Frankfurt

Marktabschwächung im zweiten Halbjahr 2022

von Karl-Heinz Stier

Ursachen für diese Trendwende sind vor allem die Verunsicherung durch den Ukraine-Krieg, die dadurch entstandene Baukostensteigerung sowie der Anstieg der Baukreditzinsen um ein Vielfaches innerhalb eines Jahres. Hinzu kommt noch der Einfluss einer hohen Inflation, welche sowohl preiserhöhende wie auch preissenkende Elemente enthält.

Eine „übliche“ Inflation zieht zumeist eine wesentliche Lohnsteigerung hinter sich her. Eine Erhöhung des Arbeitslohnes schafft normalerweise Spielraum für eine höhere Zinsbelastung und somit höhere Preise. Dieser Effekt ist im Augenblick noch nicht feststellbar, weil höhere Löhne durch stark gestiegene Lebensmittelpreise, eine Explosion der Heizkosten etc. bereits aufgebraucht sind.

Unvorhersehbare negative und positive Einflüsse (Zinsentwicklung, Baukostensteigerung) machen sich erst nach 2-3 Monate bemerkbar. Oft wird auf den bisherigen Marktgegebenheiten noch zu Ende verhandelt und eine entsprechende Beurkundung erst im Abschluss vereinbart.

„Über die Preisberuhigung des Immobilienmarktes bin ich war erfreut, allerdings beobachte ich die Ursachen und die Auswirkungen mit Sorge. Viele Investoren beenden zwar ihre Projekte, die stark gestiegenen Baukosten und die gestiegenen Kreditzinsen machen Anpassungen der städtischen Förderbedingungen notwendig. Wir müssen stark aus dieser schwierigen Situation herauskommen, deshalb begrüße ich den Beschluss des Planungsausschusses zum neuen Stadtteil. Wir arbeiten weiterhin an der Ausweisung von Bauland und an verbesserten Förderbedingungen insbesondere für den Bau bezahlbarer Wohnungen. Mit der Überarbeitung der Richtlinien für den geförderten Wohnungsbau geht eine Verdoppelung der Mittel auf 120 Millionen Euro einher,“ sagte Stadtrat Mike Josef.

Diese derzeit gehemmte Bautätigkeit zeigt sich allerdings nicht nur in Frankfurt, sondern auch bundesweit, wie der Vorsitzende des Gutachterausschusses für Immobilienwerte für Frankfurt, Michael Debus, nach einem Gespräch mit mehreren seiner Kollegen im Bundesgebiet feststellte. So wurden in 2022 von dem Bau der beabsichtigten 400.000 Wohnungen lediglich 250.000 Einheiten realisiert.

Bei den Eigentumswohnungen im Bestand war im zweiten Halbjahr gegenüber 2021 ein Preisrückgang zwischen 1,2 % und 4,1% zu verzeichnen. Diese neue Marktlage zeigte sich nicht nur im Preisrückgang, sondern auch im Umsatzrückgang von rund 25 %. Neue Eigentumswohnungen erzielten im Riederwald, in Kalbach sowie im Nordend/Ostend durchschnittliche Preise über 10 000 Euro/Quadratmeter. Im Westend wurde keine größere Anzahl von Eigentumswohnungen angeboten. Insgesamt sind Eigentumswohnungen im Hochpreissegment schwer verkäuflich.

Der Preis für Hochhauswohnungen lag 2022 bei rund 13 000 Euro/Quadratmeter, Investoren sind gerade bei Hochhauswohnungen wegen der derzeit nicht kalkulierbaren Risiken vorsichtig, neue Investitionen zu beginnen. Erstmals gingen auch die Verkaufszahlen bei den Preisklassen oberhalb von 10 000 Euro/qm zurück. Vor allem die Preissteigerungen der Vorjahre und die gestiegenen Kreditzinsen sorgen dafür,  dass die bezahlbaren Wohnungen von Jahr zu Jahr in der Größe schrumpfen.

Auch bei den Gewerbeimmobilien gingen die Verkaufszahlen im zweiten Halbjahr 2022 zurück. Große Unternehmen verlangen Preiskorrekturen im Rahmen von 5 %. Stadtrat Mike Josef hofft, dass sich die Marktlage in den nächsten Jahren entspannen werde.