Führt der Umsatzrückgang zu fallenden Preisen?

von Ilse Romahn

Die Corona-Pandemie und die damit eingeschränkte Bewegungsfreiheit hat in den Monaten März und April zu erheblichen Umsatzrückgängen auf dem Immobilienmarkt geführt. Die Fallzahlen im April lagen bei circa 40 Prozent der Vergleichszahlen des entsprechenden Vorjahresmonats. Diese Umsatzrückgänge sind sowohl im gewerblichen Sektor wie im Wohnungsbau feststellbar. Die Rückgänge resultieren zum Teil aus der Unsicherheit des Marktes und im Verschieben von Notarterminen. Falls solche Umsatzrückgänge nur von kurzfristiger Dauer sind, so wird dies lediglich bei unvermeidbaren Verkäufen zu entsprechenden Preisreduzierungen führen. Sollte sich das geänderte Kaufverhalten allerdings über einen längeren Zeitraum erstrecken, so ist in mehreren Teilmärkten mit einem Preisrückgang zu rechnen. Die aktuelle Verunsicherung bezieht sich allerdings nicht nur auf den Immobilienmarkt, sondern auch auf den Aktienmarkt und andere Anlageformen.

Trotz fallender Verkaufszahlen beim Wohnungseigentum liegen die Kaufpreise von Bestandswohnungen und Neubauwohnungen insgesamt wie Ende 2019 bei etwa 5200 Euro pro Quadratmeter sowie 8000 Euro pro Quadratmeter. Für Wohnungen in neuen Hochhäusern werden weiterhin Kaufpreise von durchschnittlich 10.000 Euro pro Quadratmeter bezahlt.

Die bundesweite Beurteilung des Logistikmarktes führt derzeit zu sehr heterogenen Ergebnissen. Es ist in Frankfurt damit zu rechnen, dass die Preisstabilität im Bereich der Logistik weiterhin anhält. Das höhere Risiko in den Bereichen Einzelhandel, Gastronomie und Hotel wird zu einem Preisrückgang führen. Im Bürosektor ist auch durch den zu erwartenden Zuwachs an Home-Office zu hinterfragen, inwieweit die Flächen von Neubauprojekten vom Markt aufgenommen werden.

Der Gutachterausschuss hat in den vergangenen Tagen den Immobilienmarktbericht 2020 veröffentlicht. In diesem Bericht werden für Detailmärkte Umsätze und Preisentwicklungen des Jahres 2019 sowie der beiden Vorjahre dargestellt. Neben den wertrelevanten Daten beinhaltet der Immobilienmarktbericht auch die Vergleichsfaktoren sowie die Bewertungsparameter für die Erbschafts- und Schenkungssteuerveranlagung für das Jahr 2020.

Gleichzeitig publiziert der Gutachterausschuss einen Bericht über „35 Jahre Immobilienmarkt Frankfurt am Main“, in dem anschaulich nachgewiesen wird, dass Teilmärkte des Immobilienmarktes langfristig betrachtet erhebliche Umsatz- und Preisschwankungen aufweisen. In Frankfurt handelt es sich beim hochpreisigen Gewerbesektor, insbesondere dem Büromarkt, um den volatilsten Markt Deutschlands. Der Frankfurter Wohnungsmarkt zeigte sich in den letzten Jahrzehnten sehr stabil. Außergewöhnliche Preissteigerungen sind erst seit 2012 erkennbar.

Frankfurt hat sich in den letzten Jahren von einem bundesweiten einzigartigen Bürostandort auch zu einem beliebten Wohnstandort entwickelt. Da die Nachfrage im Wohnungsmarkt anhält, ist in der Metropolregion Rhein-Main mit keinem Preisrückgang zu rechnen. Dies schließt nicht aus, dass in Teilbereichen eine gewisse Blasenbildung entstanden ist und dort auch Preisrückgänge auftreten können. (ffm)