Gewerbeimmobilien werden in Frankfurt immer knapper

Spitzen-Quadratmeterpreise auf der Zeil bei 350 Euro

von Karl-Heinz Stier

Zwar konnte im letzten Jahr ein Rekords-Transaktionsvolumen von 10 Milliarden Euro bei Gewerbeimmobilien registriert werden und die Wirtschaft boomt nach wie vor. Aber Frankfurts Flächen sind begrenzt und deshalb wird der 18-Wert deutlich niedriger ausfallen. Ein weiterer Grund liegt darin, dass Büros und Läden häufiger mit Wohnimmobilien konkurrieren müssen. Nach einer Studie der Frankurter ImmoConcept GmbH  blieb der Flächenumsatz 2018  dynamisch, er reichte aber nicht  mit  einem Flächenumsatz von 622 OOO Quadratmetern an das 2017-Ergebnis heran. Das betrifft insbesondere  größere zusammenhängende Flächen, denn im Bereich über 10 000 Quadratmetern wurden 2018 35 Prozent weniger vermietet. Spitzenwerte wurden im Bankenviertel mit 44 Euro erzielt. Die Schwerpunktmiete lag bei 20 Euro. 41 Prozent des Umsatzes wurden unter 1500 Quadratmetern erzielt. „Durch die verstärkte Flächenknappheit rücken aber auch Teilmärkte wie City West und Niederrad in den Fokus von Unternehmen, die der Nachfrage nach größeren zusammenhängenden Flächen noch gerecht werden können“, sagte Immo-Concept-Mitarbeiter Tobias Braun. Die Leerstands-Quote ist auf 7,8 Prozent gesunken( in den vergangenen Jahren lag sie bei 14,2 Prozent), im Europaviertel auf 3,2 Prozent.

Deutlich sind in Frankfurt  verkürzte Mietvertragslaufzeiten von jetzt 4,5 Jahren festzustellen. Anfang der 2000er Jahren lagen sie noch bei 7 bis 10 Jahren. Der Trend zeigt jedoch noch weiter nach unten. Mit kurzen Vertragslaufzeiten reduzieren Mieter ihr Bindungs- und Kostenrisiko. Allerdings müssen Vermieter mit dem Risiko eines weniger sicheren   langfristigen Cashflows leben und deutlich flexibler auf Mietforderungen reagieren. Das bringt neue Betreibermodelle auf den Markt wie Shared oder Flexible bzw. Coworking, die dem Anspruch vieler Vermieter nach Flexibilisierung und gleichzeitig dem Wunsch nach mehr  Service und Service-Personal gerecht werden sollen. Diese Entwicklung hat sich – wie auch in anderen Teilen der Bundesrepublik - extrem beschleunigt und gewinnt in Frankfurt mit 9 Prozent am Flächenumsatz zunehmend Marktanteile( 63 Standorte). Immer mehr branchenferne Unternehmen wollen davon profitieren. „Nach unseren Informationen gibt es  Gesuche von über 50 000 Quadratmeter neue Flächen auf dem Immobilienmarkt in Frankfurt“, betont Tobias Braun.

Eine weitere Sonderuntersuchung von Immoconcept befasst sich mit dem Einzelhandel. So wird festgestellt,  dass der Kaufkraftindex in Frankfurt 114 Prozent über dem Bundesdurchschnitt liege. Die Zeil ist mit 14 390 Passanten pro Stunde am stärksten frequentiert. Kein Wunder, dass der Flächenumsatz hier um 375 Prozent gestiegen ist. Die Spitzenmieten liegen  bis 320 Euro pro Quadratmeter, in der Goethestraße bei 285 Euro. Die Toplagen in der Innenstadt, also z.B.  Roßmarkt oder Schillerstraße bewegen sich zwischen 110 und 285 Euro. Was sich zwischenzeitlich im Bewusstsein der Verbraucher verfestigt hat, ist die Tatsache, dass die Konsumenten mehr als nur einkaufen wollen. Sie lieben „Show Rooms“ zum Anfassen, sich über die Preise im Online-Geschäften zu informieren und vergleichen und dann offline kaufen. Es gibt aber auch sogenannte „Fullfillment- Center“, bei denen neuerdings  online bestellt und dann im Laden die Ware abgeholt werden kann - auch das ist ein neuer Trend.

Als Fazit konstatierte Research-Analyst Braun, dass es auf dem Gewerbeimmobilienmarkt nach wie vor eine hohe Nachfrage gebe, das Angebot aber  knapp und teuer sei. Seine Prognose: für die nächsten 24 Monate gibt es keine Entspannung. Der Büroraum werde durch Wohnraum verdrängt, wie sich am Beispiel in Niederrad zeige.