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Letzte Aktualisierung: 30.11.2021

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Wohnen und Gewerbe "Am Krifteler Wäldchen"

Jirasek legt Bericht zum Stand des Bauleitplanverfahrens,den Verhandlungen mit der ARGE vor

von Adolf Albus

(19.11.2021) Wohnen und Gewerbe "Am Krifteler Wäldchen" – das wird nun immer konkreter: So ist dem Sachstandsbericht zur Bebauung Nord (geschlossene Bebauung entlang der Bahnlinie) und den Verhandlungen mit der Arbeitsgemeinschaft Weiß, Wilma und ABG (ARGE) zu entnehmen, den der Erste Beigeordnete Franz Jirasek der Gemeindevertretung vorstellte.

Er informierte die Mandatsträger über den aktuellen Stand der Bearbeitung des Bauleitplanverfahrens und die damit einhergehenden Themen Artenschutz, Lärmschutz und Erschließungskonzept. Nächster Schritt sei dann die Offenlage des Bebauungsplanes Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“. Die Bauleitplanung soll soweit fortentwickelt werden, dass in der Sitzung der Gemeindevertretung am 17. Februar 2022 die Offenlage des Bebauungsplanes beschlossen werden kann.

„Dem Gemeindevorstand ist es gelungen, erfolgreich die zehn Punkte, die die Gemeindevertretung in der Sitzung am 13. Mai 2019 beschlossen hat, im Detail zu besprechen und zu verhandeln“, teilte der Erste Beigeordnete mit. „In Folge dieser Gespräche wurden seitens der ARGE diverse Planungsbestandteile weiter ausgearbeitet.“

Im Plangebiet soll ein ausgewogenes Verhältnis von Miet- und Eigentumswohnungen angestrebt werden. Jirasek: „Das von der ARGE aktuell geplante Verhältnis von 10 Prozent mietpreisgedämpftem Wohnungsbau, 53 Prozent Mietwohnungen und 37 Prozent Eigentumswohnungen entspricht weitestgehend den Vorgaben der Drucksache aus dem Jahr 201.“ Bei der Belegung der mietpreisgedämpften Wohnungen könnten eine Einkommensgrenze, die Berufsgruppe und der bisherige Erstwohnsitz Auswahlkriterien sein. Blockverkäufe von Eigentumswohnungen an einen Investor sollen vermieden werden. Innovative Wohnformen - wie generationsübergreifendes Wohnen, Alten-WG, inklusives Wohnen – sollen realisiert werden, die „Lebenshilfe Stiftung Frankfurt“ soll die Trägerschaft einer intensiv und inklusiv betreuten Wohngemeinschaft von Menschen mit und ohne Behinderung übernehmen.

Damit die künftigen Anwohner nicht den öffentlichen Raum zum Parken nutzen, muss die ARGE nach der Stellplatzsatzung der Gemeinde Kriftel insgesamt 402 Pkw-Stellplätze nachweisen. Außerdem müssen nach der Fahrradabstellplatzverordnung, die am 1. November 2020 in Hessen in Kraft getreten ist, Fahrradabstellplätze bereitgestellt werden. „Aus der Umsetzung dieser Verordnung erwächst ein enormer Flächenbedarf für Fahrräder und Sonderfahrräder für das Bauvorhaben: Nach jetzigem Stand müssten 590 Fahrradabstellplätze und 197 Sonderfahrradstellplätze untergebracht werden“, so Jirasek. Die dafür benötigte Fläche von rund 490 Quadratmetern stehe allerdings nicht zur Verfügung. Die ARGE möchte diese Zahlen reduzieren, indem 20 Prozent dieser Stellplätze in Mieterkellern vorgesehen werden und ein Lastenrad-Sharing-Angebot geschaffen wird. Auch ein Carsharing-Angebot mit 8 Pkws am Bahnhofsvorplatz, welches allen Bürgerinnen und Bürgern zur Verfügung steht, könne die Parksituation entlasten. Unter dem rund 400 Meter langen Gebäudekomplex entlang der Bahnlinie wird es Tiefgaragen mit eigenen Zufahrten geben. Die Verhandlungen zur Errichtung von öffentlichen E-Ladesäulen und einer Paketstation durch die ARGE sind noch nicht abgeschlossen.

„Die Gestaltung der Gebäude hat einen entscheidenden Einfluss darauf, in welcher Art und Weise diese Gebäudelänge wahrgenommen werden kann. Nach einigen Verhandlungen hat die ARGE die Fassadenentwürfe überarbeitet: Die Gebäude der Riegelbebauung werden nun in drei Bereiche unterteilt. Jeder der Bereiche erhält eine eigene Fassadengliederung und -gestaltung, sowie eine eigene Farbgebung“, so Jirasek. Auch die Glasfassaden zwischen den Gebäuden gliedern die Nordfassade. Auf sechs der 20 vierstöckigen Gebäude wird ein weiteres Staffelgeschoss vorgesehen.

„Ein angemessener Anteil der Mietwohnungen soll barrierefrei sein, mit Anbindung in die Tiefgarage. Nach aktueller Planung sind in 15 der 20 Gebäude Aufzüge vorgesehen. Somit wären 212 der 259 Wohneinheiten durch eine Aufzugsanlage erschlossen und somit barrierefrei erreichbar. Hinzu kommen 16 Wohnungen in den Gebäuden ohne Aufzug, die aufgrund ihrer Lage im Erdgeschoss barrierefrei erreichbar sind“, stellte Jirasek die Planungen vor.

Um mehr Lärm für Kriftel zu vermeiden, wurde insbesondere die Schallreflexion von der Lärmschutzfassade nach Norden untersucht. Lärmschutz-Fachgutachter stellten per Schalluntersuchung fest, „dass die Bebauung Nord die Lärmbeeinträchtigung durch die Bahn auf das restliche Gebiet des Krifteler Wäldchens sehr gut eingedämmt. Der Schall wird durch die Bebauung Nord daran gehindert, in das Gebiet einzudringen“, so Jirasek. Da die Schallwellen allerdings nicht einfach verschwinden, sondern teilweise von der Gebäudefassade reflektiert werden, sei eine Lärmschutzwand von circa zwei Metern Höhe nördlich der Bahnlinie erforderlich, um die gegenüberliegende Bebauung vor einem zusätzlichen Lärmeintrag von der Bahn zu schützen. Dementsprechend wurde der Geltungsbereich des Bebauungsplanes um die erforderlichen Flächen erweitert und ein Artenschutzgutachten für die entsprechenden Flächen in Auftrag gegeben.

Zum Energiekonzept: Statt einer Eisspeicheranlage ist nun ein Blockheizkraftwerk (BHKW) vorgesehen. Der Energiestandard KfW 40plus wird jedoch weiterhin beibehalten. Dies ist unter anderem durch die Kombination mit Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung auf den Dächern der Wohnbebauung möglich.

Beim vorgesehenen Platz gegenüber dem Bahnhof soll eine Belebung durch entsprechende Nutzungen gewährleistet werden. „Die ARGE hatte anfänglich den Standpunkt vertreten, dass die Herrichtung und Gestaltung des Platzes nicht in ihrem Zuständigkeitsbereich liege“, so Jirasek. „Der Gemeindevorstand konnte auch hier gut verhandeln. Die Tiefgarage der ARGE wird weit unter den Bahnhofsvorplatz reichen. Die ARGE wird den Bahnhofsvorplatz teilweise erwerben und der Gemeinde Kriftel ein Geh-, Fahr- und Nutzungsrecht einräumen. Nach Abstimmung der Planung des Bahnhofvorplatzes wird die ARGE die Erstausstattung der Platzflächen herstellen. Die Gemeinde übernimmt in der Folge die Unterhaltung der Flächen.“

Thema Artenschutz: Die erste Artenerhebung wurde im Jahr 2014 durchgeführt. Da diese Erhebungen nun schon mehr als fünf Jahre zurückliegen, musste eine weitere Erhebung vor der Entwurfsoffenlage des Bebauungsplanes beauftragt werden. Der Abschlussbericht liegt noch nicht vor. 2014 ist innerhalb des Gebietes bereits eine schützenswerte Vogelart, die Klappergrasmücke, nachgewiesen worden. Aktuell wurde nun der Neuntöter angetroffen. „Auch wenn keine Nester oder die erfolgreiche Durchbringung von Jungvögeln nachgewiesen werden konnte, müssen trotzdem weitere Erhaltungsmaßnahmen für deren Lebensraum vor der Umsetzung des Bebauungsplanes nachgewiesen werden“, erläuterte der Erste Beigeordnete. „Aus diesem Grund wurde in Abstimmung mit dem Fachgutachtern und Planern eine Flächenpotenzialanalyse begonnen. Aktuell erscheinen einige gemeindeeigene Flächen im Umfeld der Umspannanlage Kriftel im Gemarkungsteil ‚Im Lausgrund‘ als geeignet.“ In dem Untersuchungsbereich der zusätzlich notwendigen Lärmschutzwand auf der Nordseite der Bahnlinie wurden Zauneidechsen nachgewiesen. Für diese Tiere wird eine Erweiterung des bereits vorhandenen Zauneidechsenhabitats innerhalb des Krifteler Wäldchens erwogen.

Abschließend machte Jirasek deutlich, dass eine enge Abstimmung zwischen dem Erschließungskonzept und dem Bebauungsplan notwendig sei: „Aus diesem Grund wurde in zahlreichen Terminen und Bearbeitungsrunden der derzeitigen Umlegungs- beziehungsweise Zuteilungsstand der Baugrundstücke, die Erschließungsplanung und die relativ konkrete Planung der ARGE zur Bebauung Nord mit dem Bauungsplanentwurf abgeglichen.“

Um innerhalb des öffentlichen Straßenraumes eine hohe Aufenthaltsqualität für dort wohnende Bürgerinnen und Bürger zu schaffen, aber auch um auf die Herausforderungen des Klimawandels entsprechend zu reagieren, wurden innerhalb der Verkehrsflächen entlang der Grundstücksgrenzen Baumbeete oder Beete für Strauch- und Staudenpflanzungen vorgesehen. Bei diesen Überlegungen sei deutlich geworden, dass ein für die Bewohner attraktiver Verkehrsraum nur zu erreichen sei, wenn die Zufahrtsflächen zu den einzelnen Grundstücken bereits jetzt eingeschränkt werden. Einer weiteren Betrachtung bedürften die sogenannten abflusswirksamen Dachflächen und öffentlichen und privaten Verkehrsflächen, die an die Kanalisation angeschlossen werden.