Das Online-Gesellschaftsmagazin aus Frankfurt am Main

Letzte Aktualisierung: 02.04.2020

Werbung
Werbung

Kräftige Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen

Abschwächung der Bodenpreise?

von Karl-Heinz Stier

(17.01.2020) Nach Mitteilungen des Gutachterausschusses für Immobilienwerte der Stadt Frankfurt ist die Nachfrage nach Wohnimmobilien und gewerblichen Objekten in Frankfurt weiterhin ungebrochen.

Bildergalerie
Rainer Müller-Jökel und Michael Debus erläutern die neuen Immobilienmarktzahlen
Foto: Karl-Heinz Stier
***
Die Entwicklung der Neubaupreise bei Eigentumswohnungen von 2009 bis 2019
Foto: Karl-Heinz Stier
***
Die mittleren Preise nach Ortsteilen
Foto: Karl-Heinz Stier
***
Planungsdezernent Mike Josef plädiert für zusätzliches Bauland
Foto: Karl-Heinz Stier
***

Da die global starke Nachfrage – auch aufgrund der fortwährenden Niedrigzinsen – auf ein stagnierendes Angebot traf, waren weitere Preissteigerungen unvermeidlich.

Indiz dafür sind die Preise von Eigentumswohnungen. Sie steigen - wie auch in den letzten Jahren – in Frankfurt  in allen Lagen und bei fast jeder Baualtersstufe überproportional. Eine neue Eigentumswohnung wird in der Römerstadt im Schnitt für etwa 7.000 Euro/pro Quadratmeter gehandelt. Das sind 13 Prozent mehr als 2018. Dabei gilt: je älter die Bauten desto höher die Preise. Bei Baujahren bis 1918 liegen die Kaufpreise durchschnittlich bei 6 900 Euro, von 1919 bis 1949 bei 4.800 Euro, bei den Baujahren bis 1950 bis 1977 bei 3 800 Euro, von 1978 bis 1990 3 700 und ab dem Baujahr 1001 (ohne Neubauten) bei 5 500 Euro.

Die Kaufpreissteigerungen resultierten aus der Niedrigzinspolitik und aus dem Trend zu kleineren Wohnungen, aber auch aus dem eingeschränkten Angebot. Gravierend sind die Preise allerdings im Europaviertel durch den hohen Hochhauseinfluss. Hier werden neue Eigentumswohnungen mit Preisen bis zu 9.400 Euro gehandelt, im Nordend bei 8 500. Auch in den dezentralen Lagen liegen die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen im Schnitt über 6 000 Euro. Auffällig ist die Nachfrage nach kleineren Wohnungen. Bei den stark steigenden  Quadratmeterpreisen kann durch die Reduzierung der Wohnfläche der Kaufpreis je Eigentumswohnung begrenzt werden.

Nach einer Flaute in 2018 wurden 2019 wieder erheblich mehr Eigenheime (plus 15 Prozent) und Mehrfamilienhäuser (plus 7 Prozent) verkauft. Der gesamte Wohnungsmarkt erzielte bei weiter steigenden Preisen einen Rekordumsatz von über 3.9 Milliarden Euro. Selten ist der Bau von neuen Eigenheimen auf eigenem Grundstück. Aufgrund einer erhofften weiteren Preissteigerung werden in guten Lagen schon öfter Preise erzielt, die über dem 40-fachen des Jahresrohertrages liegen. „Angesichts des globalen Eigentümermarktes und der Niedrigzinspolitik gibt es Faktoren, auf die wir als Kommunen keinen Einfluss haben“, sagte Planungsdezernent Mike Josef und fuhr fort: „Es bleibt uns die Hoffnung, dass die Preissteigerungen kurzfristig zum Stillstand kommen“. Er ließ allerdings keinen Zweifel daran,  das Baulandangebot zu erweitern und zusätzliches Bauland auszuweisen, „was in Zeiten der Klimadebatte nicht einfach ist“. Ungewiss sei die Frage, wie lange die Zeiten des Billiggeldes noch dauere.

Der Planungsdezernent ging auch auf die  Bodenwerte ein, die Erbpachtverträge nicht gerade attraktiver machten. Im Gegenteil. Es könne nicht ausgeschlossen werden, dass analog der Bodenpreisentwicklung auch die Erbbauzinsen steigen. Hier müssten neue Modelle entwickelt werden. „Wir müssen auch über die Höhe der Grunderwerbssteuer nachdenken. Bei sechs Prozent und zusätzliche Aufschläge wird es für kleinere und mittlere Einkommen immer schwieriger mitzuhalten“.

Der Vorsitzende des Gutachterausschusses Michael Debus vertrat die Auffassung, dass sich die Preissteigerungen im Wohnungsbau  - auch im Vergleich mit anderen Großstädten - in den kommenden Jahren abschwächen. „Das Vertrauen auf permanente Preissteigerungen von über 10 Prozent pro Jahr ist als ein erhebliches Risiko einzuschätzen. Sobald die Geldpolitik der EZB sich ändert, wird erkennbar, in welchen Teilmärkten sich Blasen gebildet haben“.