Ist es eine gute Idee, ein Haus zu kaufen, das älter als 20 Jahre ist?

von Bernd Bauschmann

Ein älteres Haus zu kaufen hat viele Vorteile
Grundsätzlich hat es viele Vorteile, in ein Bestandsobjekt zu investieren. Die Bauzeit fällt weg und damit auch das Risiko einer Bauverzögerung, wenn Materialien nicht lieferbar sind oder Handwerksbetriebe nicht nachkommen. Je nach Zustand der Immobilie können die Käufer nach dem Erwerb sofort einziehen und haben keine Doppelbelastung während der Bauphase. Dadurch ist der finanzielle Aufwand besser kalkulierbar als bei einem Neubau.

Ältere Immobilien haben einen besonderen Charme und eine Geschichte. Zudem sind sie im Idealfall vollständig ausgebaut und der Garten wurde bereits angelegt. Arbeiten, die bei einem Neubau mehrere Tausend Euro kosten. Auch ist die Investition in ein Bestandsobjekt nachhaltiger als neu zu bauen. Sind doch Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen notwendig, stellen der Staat und die Länder Fördergelder zur Verfügung. Insbesondere die KfW-Bank möchte den energieeffizienten Umbau von Bestandsimmobilien fördern.

Die Nachteile einer Bestandsimmobilie
Allerdings gehen mit den Vorteilen, ein Haus zu kaufen, das 20 Jahre oder älter ist, auch Nachteile einher. So können Schäden an der Bausubstanz bestehen, die auf den ersten Blick nicht ersichtlich sind. Oder gravierende Mängel, die sich erst nach einiger Zeit zeigen. Solche Altbausanierungen sind kostspielig und ein komplexes Unterfangen. Um diesem Risiko entgegenzuwirken, ist es unerlässlich, einen Gutachter vor dem Kauf hinzuzuziehen.

Zeigen sich nach dem Bezug Mängel an der Immobilie, können die Kosten für den Hauskauf erheblich steigen. Da diese bei der Finanzierung nicht berücksichtigt wurden, ist unter Umständen eine teure Nachfinanzierung notwendig. Auch ist zu beachten, dass bei älteren Immobilien früher Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen durchgeführt werden müssen. Wer neu baut, hat im Optimalfall in den ersten Jahren Ruhe. Bei älteren Objekten können sich Undichtigkeiten im Dach einstellen, die Heizung muss erneuert werden, Türen und Fenster ausgetauscht oder die Fassade gestrichen werden. Zudem sind ältere Häuser selten nach den aktuellen Energiestandards errichtet und können dadurch eine schlechtere Energiebilanz haben. Solche Maßnahmen müssen zwingend bereits beim Kauf berücksichtigt und finanziell einkalkuliert werden.

Ist es sinnvoll, ein Haus zu kaufen, das 20 Jahre oder älter ist?
Pauschal lässt sich nicht sagen, ob es sinnvoll ist, ein 20 Jahre altes Haus oder älter zu kaufen. Generell sollte der Käufer wissen, worauf er sich einlässt. Er muss Ahnung über den Zustand des Objekts und notwendige Sanierungsmaßnahmen haben. Außerdem müssen die Kosten im Blick behalten werden. Ist die Immobilie vergleichsweise preiswert, kann es sich lohnen, zu investieren. Die Mehrkosten der Sanierung dienen dann nicht nur zur Verbesserung des Wohnklimas oder der Energiebilanz. Sondern auch zur Wertsteigerung des Objekts.

Wird die Bestandsimmobilie teuer verkauft, sollte noch genauer hingesehen werden. Sind weitere Maßnahmen notwendig, können diese das Budget schnell auslasten. Und die bereits teure Immobilie entpuppt sich als Kostenfalle.

Zustand der Immobilie entscheidend
Ein entscheidender Faktor, der für oder gegen den Kauf eines 20 Jahre alten Hauses spricht, ist also dessen Zustand. Interessenten sollten nicht nur die Bausubstanz durch einen Gutachter prüfen lassen, sondern sich auch selbst über die verwendeten Materialien informieren. So wurden vor 25 Jahren bereits dreifachverglaste Fenster genutzt, die sich positiv auf die Energiebilanz auswirken. Allerdings nicht in allen Immobilien. Eine Ölheizung hält im Durchschnitt mindestens 20 Jahre. Möglicherweise wurde diese bereits vor dem Kauf ausgetauscht. Wenn nicht, sollten die Kosten für eine neue Heizungsanlage einkalkuliert werden.

• Bei älteren Häusern ist es sinnvoll, zusätzlich ein Schadstoffgutachten erstellen zu lassen. Denn früher wurden Materialien verwendet, die heute als gefährlich und krebserregend eingestuft werden. Die Erneuerung dieser Bausubstanzen kann erhebliche Mehrkosten mit sich bringen.

Wichtig ist außerdem, das Dach genau zu prüfen. Denn in vielen Bundesländern wird ab 2023 und spätestens 2025 eine Photovoltaik-Pflicht bei Dachsanierungen eingeführt. Das bedeutet, wer im Zuge des Immobilienkaufs das Dach erneuert, muss zusätzlich in eine PV-Anlage investieren. Die Kosten dafür betragen für ein durchschnittliches Einfamilienhaus zwischen 6.000 und 12.000 Euro für eine einfache Anlage ohne Speicher.

Lohnenswert vor allem für Heimwerker
Ein Haus zu kaufen, das 20 Jahre oder älter ist, lohnt sich vor allem für Heimwerker. Denn wer viele Maßnahmen in Eigenregie erledigt, kann die Kosten deutlich senken. Hierbei ist es aber wichtig, sich nicht selbst zu überschätzen und die eigenen Fähigkeiten reell zu betrachten. Einen neuen Boden verlegen, eine Küche einbauen oder Wände ziehen sind Maßnahmen, die geschickte Heimwerker ausführen können. Die Erneuerung von Elektronik, Sanitäranlagen, der Heizung oder des Dachstuhls sollte hingegen von Fachkräften übernommen werden.

Lohnenswert ist die ältere Immobilie auch dann, wenn es sich nicht um gravierende Maßnahmen handelt, die dem Einzug im Weg stehen. Wer die Immobilie bewohnt und nebenher Renovierungsarbeiten durchführt, hat nicht nur ausreichend Zeit dafür. Auch besteht keine Doppelbelastung durch den Immobilienkredit und die Miete. Sind die Maßnahmen allerdings notwendig, um das Objekt bezugsbereit zu machen, besteht Zeitdruck. Jede Verzögerung kann kostspielige Folgen haben.

Die Finanzierung einer Bestandsimmobilie
Für den Kauf eines älteren Hauses können mehrere Darlehen infrage kommen. Der klassische Immobilienkredit, dessen Konditionen vom Zustand und Wert des Objekts wie auch dem Eigenkapital und der finanziellen Situation der Kreditnehmer abhängig ist. Dieses Darlehen wird am häufigsten genutzt, um den Traum von den eigenen Vier Wänden zu realisieren.

Bei Umbaumaßnahmen an der Immobilie kann zusätzlich ein Modernisierungskredit zum Tragen kommen. Diese Darlehen werden auch von der KfW-Bank als Förderkredite vergeben. Förderkredite zeichnen sich dadurch aus, dass die Zinsen günstig sind oder die Kreditnehmer Zuschüsse erhalten. Dafür müssen sie aber bestimmte Standards erfüllen, die sich auf die Energieeffizienz, den Einbruchschutz oder das altersgerechte Wohnen beziehen können. Ob sich die Mehrkosten für diese Maßnahmen im Verhältnis zu der Förderung lohnen, muss immer individuell geprüft werden.

Entscheidend ist, dass die Finanzierung gut durchdacht und an die finanziellen Möglichkeiten angepasst ist. Denn ein Immobilienkauf ist eine langfristige Investition, die eine jahrelange finanzielle Verpflichtung mit sich bringt. Manchmal ist es jedoch sinnvoll, abzuwägen ob es nicht sinnvoller ist mit einer Baufinanzierung ein eigenes Haus zu bauen.