Immobilie verkaufen ohne Makler vs. mit Makler – was wirklich günstiger ist

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Worum es beim Vergleich „mit oder ohne Makler“ wirklich geht

Die Diskussion „mit oder ohne Makler“ wird häufig auf eine einzige Zahl verkürzt: die Provision. Tatsächlich ist sie aber nur eine Seite der Rechnung. Auf der anderen Seite stehen der erzielbare Verkaufspreis, der Zeitaufwand, das Risiko von Bewertungs- und Rechtsfehlern sowie zahlreiche Nebenkosten, die auch beim privaten Verkauf anfallen. Wer ehrlich vergleichen will, muss deshalb die Nettorechnung aufmachen: Was bleibt unter dem Strich übrig – nach Abzug aller Kosten und unter Berücksichtigung des tatsächlich erzielten Preises? Genau an diesem Punkt fällt die scheinbar eindeutige Antwort oft anders aus als erwartet. Die gesparte Provision ist nämlich nur dann ein echter Gewinn, wenn der Privatverkauf zum selben Preis und ohne zusätzliche Kosten gelingt wie der professionelle – und genau das ist in der Praxis selten der Fall.

Was kostet ein Makler beim Immobilienverkauf?

Die Maklerprovision – auch Courtage genannt – ist grundsätzlich frei verhandelbar, bewegt sich in Deutschland in der Praxis aber meist zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Üblich sind rund 3,57 % pro Seite, also jeweils für Käufer und Verkäufer. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt zudem das Halbteilungsprinzip: Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher darf die Käuferseite die Provision nur dann tragen, wenn die Verkäuferseite mindestens den gleichen Anteil übernimmt. Für Verkäufer bedeutet das in der Regel: Sie zahlen ihren Anteil von etwa 3,57 % – aber erst im Erfolgsfall, also nur dann, wenn tatsächlich verkauft wird. Wie hoch dieser Anteil ausfällt, zeigt die folgende Übersicht:

Diese Beträge wirken auf den ersten Blick hoch. Aussagekräftig werden sie aber erst, wenn man ihnen die Kosten und Risiken des privaten Verkaufs gegenüberstellt.

Immobilie verkaufen ohne Makler: Diese Kosten entstehen trotzdem

„Ohne Makler“ heißt keineswegs „kostenlos“. Auch wer privat verkauft, muss in Vorleistung gehen – und zwar unabhängig davon, ob am Ende überhaupt ein Verkauf zustande kommt. Zu den typischen Posten zählen:

• Energieausweis (gesetzliche Pflicht): je nach Typ rund 50 bis 500 Euro.
• Aktueller Grundbuchauszug sowie weitere Unterlagen wie Flurkarte oder Teilungserklärung.
• Professionelle Fotos und ein aussagekräftiges Exposé, idealerweise mit Grundrissen.
• Kostenpflichtige Inserate auf den großen Immobilienportalen.
• Optional Home Staging oder kleinere Modernisierungen für eine attraktivere Präsentation.
• Ein unabhängiges Wertgutachten, wenn der Marktwert seriös bestimmt werden soll.

Schnell summieren sich diese Ausgaben auf einen vierstelligen Betrag – ohne jede Garantie, dass der Verkauf gelingt oder der angestrebte Preis erreicht wird.

Der versteckte Preis: Zeit, Aufwand und Verhandlungsgeschick

Der größte „Preis“ des Privatverkaufs steht auf keiner Rechnung: Es ist der Aufwand. Branchenschätzungen gehen von rund 80 Stunden und mehr aus, die ein vollständiger Verkaufsprozess in Eigenregie verschlingt. Diese Arbeit verteilt sich auf mehrere Etappen:

1. Realistischen Verkaufspreis ermitteln und den lokalen Markt analysieren.
2. Sämtliche Unterlagen beschaffen und auf Vollständigkeit prüfen.
3. Aussagekräftiges Exposé erstellen und Anzeigen schalten.
4. Anfragen beantworten und Interessenten vorqualifizieren.
5. Besichtigungstermine organisieren und durchführen.
6. Bonität und Finanzierung der Kaufinteressenten prüfen.
7. Preis- und Vertragsverhandlungen führen.
8. Notartermin vorbereiten und die Abwicklung bis zur Übergabe begleiten.

Jeder dieser Schritte erfordert Zeit, Fachwissen und ein gewisses Maß an Verhandlungssicherheit. Fehler – etwa bei der Preisermittlung oder im Kaufvertrag – können am Ende teurer werden als jede Provision.

Warum der erzielte Verkaufspreis den Unterschied macht

Der wichtigste Hebel im gesamten Vergleich ist der Verkaufspreis selbst. Wird die Immobilie zu niedrig angesetzt, verschenken Eigentümer bares Geld; wird sie zu hoch eingepreist, bleibt sie zu lange am Markt und gilt schnell als „Ladenhüter“, was den Preis zusätzlich drückt. Genau hier liegt die Kernkompetenz eines erfahrenen Maklers: Er kennt die aktuellen Marktdaten, vergleichbare Abschlüsse und das Verhalten der Käuferseite und kann den Angebotspreis dadurch von Beginn an passgenau ansetzen. Untersuchungen aus der Branche deuten darauf hin, dass professionell vermarktete Immobilien spürbar höhere Preise erzielen und deutlich schneller verkauft werden als privat angebotene Objekte. Schon ein um wenige Prozentpunkte höherer Verkaufspreis kann die Maklerprovision vollständig ausgleichen – und im besten Fall sogar übertreffen. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro entspricht der Verkäuferanteil von rund 3,57 % etwa 14.280 Euro; werden durch professionelle Vermarktung jedoch zehn Prozent mehr erzielt, stehen dem 40.000 Euro Mehrerlös gegenüber. Der vermeintliche Kostenvorteil des Privatverkaufs schmilzt damit dahin, sobald am Ende ein niedrigerer Preis erzielt wird.

Mit Makler verkaufen: Welche Leistungen im Preis stecken

Die Provision ist kein Preis für „Tür aufschließen und Schlüssel übergeben“, sondern für ein ganzes Bündel an Leistungen, das den gesamten Verkauf trägt. Dazu gehören typischerweise:

• Marktgerechte Wertermittlung auf Basis aktueller Vergleichsdaten.
• Erstellung von Exposé, Fotos und einer durchdachten Vermarktungsstrategie.
• Zugriff auf einen bestehenden Pool an vorgemerkten Kaufinteressenten.
• Organisation und Durchführung der Besichtigungen.
• Prüfung von Bonität und Finanzierung der Interessenten.
• Professionelle Preisverhandlung im Sinne des Verkäufers.
• Rechtssichere Begleitung bis zum Notartermin und zur Übergabe.

Gerade die letzten Punkte – Bonitätsprüfung und rechtssichere Abwicklung – schützen Verkäufer vor teuren Fehlern, etwa einem geplatzten Verkauf kurz vor dem Notartermin.

Für wen sich der Verkauf ohne Makler lohnt – und für wen nicht

Pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten – es kommt auf die persönliche Ausgangslage an. Der Verkauf in Eigenregie kann sinnvoll sein, wenn Sie über fundierte Marktkenntnis, juristisches Grundverständnis und vor allem viel Zeit verfügen, wenn die Immobilie in einer stark nachgefragten Lage liegt und sich gewissermaßen „von selbst“ verkauft, oder wenn bereits ein konkreter Käufer feststeht. In den meisten anderen Fällen überwiegen die Vorteile professioneller Unterstützung: bei erklärungsbedürftigen Objekten, unklarer Preislage, emotional belasteten Situationen wie einem Erbfall oder schlicht dann, wenn der Aufwand neben Beruf und Familie nicht zu stemmen ist. Wer unsicher ist, sollte den Vergleich nicht aus dem Bauch heraus entscheiden, sondern konsequent durchrechnen.

So finden Sie heraus, was für Sie günstiger ist

Der ehrlichste Vergleich gelingt mit einer einfachen Gegenüberstellung: Stellen Sie dem voraussichtlichen Verkäuferanteil an der Provision die Summe aus eigenen Kosten, Zeitaufwand und dem Risiko eines niedrigeren Verkaufspreises gegenüber. Ein realistischer Startpunkt ist dabei immer eine fundierte Wertermittlung – denn ohne den korrekten Marktwert lässt sich weder der Provisionsanteil noch der mögliche Mehrerlös seriös beziffern. Viele Maklerbüros bieten diese Ersteinschätzung kostenlos und unverbindlich an. So erhalten Sie eine belastbare Zahlenbasis und können anschließend frei entscheiden, ob Sie selbst verkaufen oder die Vermarktung in professionelle Hände geben – und das im Wissen darum, was die jeweilige Variante Sie unter dem Strich tatsächlich kostet.

Häufige Fragen zum Thema Immobilie verkaufen ohne Makler vs. mit Makler

Wer zahlt beim Hausverkauf die Maklerprovision?

Seit Dezember 2020 gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser das Halbteilungsprinzip: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision in der Regel hälftig. Die Käuferseite darf nur dann zahlen, wenn die Verkäuferseite mindestens denselben Anteil übernimmt.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Immobilienverkauf?

Üblich sind rund 7,14 % des Kaufpreises insgesamt (inkl. MwSt.), also etwa 3,57 % je Seite. Die Höhe ist frei verhandelbar und kann regional abweichen.

Kann ich meine Immobilie komplett ohne Makler verkaufen?

Ja, der Privatverkauf ist rechtlich problemlos möglich. Sie tragen dann aber alle Aufgaben selbst – von der Wertermittlung über die Vermarktung bis zur Vertragsabwicklung – und kommen für Kosten wie Energieausweis, Exposé und Inserate selbst auf.

Verkauft ein Makler die Immobilie wirklich zu einem höheren Preis?

Häufig ja. Durch marktgerechte Preisermittlung, professionelle Vermarktung und Verhandlungsgeschick erzielen Makler oft höhere Preise und schnellere Abschlüsse – was die Provision ganz oder teilweise ausgleichen kann.

Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf?

Zu den wichtigsten Dokumenten zählen ein gültiger Energieausweis, ein aktueller Grundbuchauszug, die Flurkarte, Grundrisse und Wohnflächenberechnung sowie bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung.