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Letzte Aktualisierung: 18.01.2021

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Hohe Immobilienpreise - Tipps für den Verkauf der Immobilie

von Bernd Bauschmann

(07.01.2021) Wer seine Immobilie verkaufen möchte, hat am Anfang wahrscheinlich unzählige Fragen. Viele der Fragen stellen sich alle, die beabsichtigen ihre Immobilie zu verkaufen – vor allem, wenn sie dies zum ersten Mal tun. Nachfolgend gibt es die Antworten auf die häufigsten Fragen in diesem Zusammenhang.

Bildergalerie
Steht der Verkauf einer Immobilie an, gibt es einiges zu beachten. Der Zustand der Immobilie ist für die Bewertung von wesentlicher Bedeutung.
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Jedes Haus hat seine Besonderheiten, über die der Eigentümer gut informiert sein sollte.
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Wenn ein Profi die Verkaufsverhandlungen führt, steigen die Chancen auf einen Verkaufserfolg. Sie erzielen in der Regel auch einen höheren Preis.
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Wann ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf einer Immobilie?
Den besonders günstigen Verkaufszeitpunkt für eine Immobilie gibt es nicht, egal wo sich die Immobilie befindet. Hier muss jeder nach seinen persönlichen Motiven handeln. Wer aus Frankfurt wegzieht, eine Immobilie in Frankfurt geerbt hat oder sich scheiden lässt, macht das selten nach einem Zeitplan. Der Zeitpunkt ist dann günstig, wenn persönliche Motive dafürsprechen. Wirtschaftlich betrachtet sollten Verkäufer warten, bis die Immobilienpreise wieder auf einem Hochzyklus sind. Ist die Immobilie vermietet, ist der beste Zeitpunkt, wenn sie leer steht. Freie Wohnungen erzielen am Immobilienmarkt meist höhere Preise als eine vermietete. Beim Immobilienverkauf spielt der konkrete Verkaufsmonat gar keine große Rolle, denn Kaufinteressenten suchen ganzjährig nach einer Immobilie.

Was ist besser – der private Verkauf oder der Verkauf über einen Makler?
Der private Verkauf einer Immobilie ist sehr zeit- und kostenaufwendig. Das unterschätzen viele Eigentümer. Zudem haben die Wenigsten das Know-how, um das Leistungs- und Aufgabenspektrum eines Immobilienmaklers zu erbringen, wie beispielsweise die Erstellung eines professionellen Exposés, die Vermarktung über mehrere Vermarktungswege, der rechtlich abgesicherte Verkauf oder Hilfe für den Käufer bei der Immobilienfinanzierung.

Zudem ist ein Immobilienmakler, im Gegensatz zum Eigentümer, dazu in der Lage, zwischen den Parteien zu vermitteln. Das kann bei den Verkaufsverhandlungen ein großer Vorteil sein. Kaufinteressenten sind eher bereit dem Immobilienmakler zu sagen, was ihnen an der Immobilie nicht gefällt oder unter welchen Bedingungen sie die Immobilie kaufen würden.

Aufgrund seiner Mittlerfunktion kann ein guter Makler in Frankfurt sehr gute Preise aushandeln. Zudem erhält der Makler nur dann seine Provision, wenn der Verkauf erfolgreich abgeschlossen ist. Ein guter Makler ist sein Geld wert und entlastet den Verkäufer in vielen Belangen. Einen Privatverkauf sollten Eigentümer nur in Erwägung ziehen, wenn sie beispielsweise an Freunde verkaufen.

Welche Fragen sind im Vorfeld zu klären?
Schon vor dem Verkauf sollte klar sein, ob der Eigentümer eine Anschlussimmobilie kaufen oder mieten möchte. Zieht der Verkauf eine vorzeitige Kreditauflösung nach sich, ist in vielen Darlehensverträgen eine Vorfälligkeitsentschädigung vereinbart. Der Verkauf sollte erst beginnen, wenn der Immobilienwert ermittelt ist und alle wichtigen Verkaufsunterlagen vorliegen. Nachfolgend ein paar der wichtigsten Fragen in einer Übersicht:

  • Besteht Renovierungsbedarf?
  • Sind Grundrisse, Flurkarte, Grundbuchauszug und Energieausweis vorhanden?
  • Gibt es eine Gebäudeversicherung, gegebenenfalls eine Teilungserklärung oder Protokolle der Eigentümerversammlungen?
  • Liegen Mietaufstellungen oder Hausgeldabrechnungen vor?
  • Gibt es Aufstellungen über die Instandhaltungskosten?
  • Hat jemand ein Vorkaufsrecht oder läuft ein Bieterverfahren?
  • Soll die Immobilie mit Inventar verkauft werden?

Sind Besonderheiten beim Verkauf zu beachten?
In der Regel kennen Eigentümer die Besonderheiten ihrer Immobilien. Sie wissen, ob es beispielsweise möglich ist, einen Wintergarten anzubauen oder das Dach auszubauen. Sie kennen die versteckten Mängel und auch das Ertragspotenzial ihres Eigentums. Dieses Wissen trägt dazu bei, den Kaufinteressenten zu finden, für den die Immobilie passt.

Die Besonderheiten ergeben sich oft aus der Art der Immobilie. Wer ein Einfamilienhaus verkauft, sollte den Bodenrichtwert kennen. Denn darauf beziehen sich viele Käufer bei ihrem Gebot. Wer eine vermietete Immobilie verkauft, kann die Ertragsgesichtspunkte besonders hervorheben.

Ist ein Energieausweis für den Immobilienverkauf notwendig?
Eigentümer, die bei Besichtigungen keinen gültigen Energieausweis vorlegen können, müssen mit einer Geldstrafe rechnen. Es besteht Energieausweis-Pflicht. Zur Dokumentation des energetischen Standards einer Immobilie kommen grundsätzlich der Bedarfs- oder der Verbrauchsausweis infrage. Ist der Bedarfsausweis nicht ausdrücklich vorgeschrieben, kann der Eigentümer wählen. Der Energieausweis enthält Informationen zu den Verbrauchswerten der Immobilie oder zum theoretischen Energiebedarf.

Wie wird der Verkaufspreis festgelegt?
Der Angebotspreis einer Immobilie sollte zwischen fünf und acht Prozent über dem erwarteten Verkaufspreis liegen. So ist ein ausreichender Verhandlungsspielraum gewährleistet. Wer im Bieterverfahren seine Immobilie verkaufen möchte, sollte zunächst einen Mindestpreis festlegen.

Damit es ausreichend Nachfrage und Besichtigungswünsche gibt, sollte der Angebotspreis nicht zu hoch angesetzt sein. Ist er allerdings zu niedrig, sind kaum Preiszugeständnisse an den Käufer möglich. Zudem lässt sich ein zu niedrig angesetzter Preis während der Verhandlungen kaum erhöhen.

Am besten ist es, wenn ein Fachmann die Bewertung der Immobilie durchführt und so den optimalen Angebotspreis festlegt. Damit wird ein Verkauf zum besten Preis für beide Seiten möglich.

Über welche Werbewege lassen sich Käufer finden?
Es ist sinnvoll für die Vermarktung unterschiedliche Werbewege zu nutzen. Eine Anzeige sollte auf mindestens vier oder fünf der größten Internetportale für Immobilien geschaltet sein. Zudem bieten sich lokale Vermarktungsmaßnahmen an, wie beispielsweise der Verkaufsgalgen am Haus, Werbeflyer im Umfeld der Immobilie, eine Anzeige in der Tageszeitung oder in regionalen Anzeigenblättern.

Tipp: Eine breite Vermarktungsstrategie erhöht die Wahrscheinlichkeit einen Käufer zu finden, der eine hohe Zahlungsbereitschaft hat.  

Wie lassen sich Besichtigung und Verkaufsverhandlung organisieren?
Mit Interessenten, die ein Exposé angefordert haben, sollte der Verkäufer unbedingt telefonisch Kontakt aufnehmen. Passt die Immobilie zum Suchprofil des Interessenten, ist der nächste Schritt ein individueller Besichtigungstermin.

Bei der Besichtigung geht es nicht nur darum, die Immobilie zu präsentieren. Es geht darum, mit dem Interessenten ins Gespräch zu kommen und seine Bedürfnisse kennenzulernen. Am Ende der Besichtigung sollten sich die Parteien nicht einfach nur verabschieden. Die Verabschiedung ist eine gute Gelegenheit, die nächsten Schritte zu vereinbaren.

Eigentümer, die die Besichtigung in Eigenregie durchführen, sollten sich mit den häufigsten Käuferfragen auseinandersetzen. Besser ist es jedoch, wenn ein Profi mit Abschlussorientierung die Verkaufsverhandlungen führt.