Hausfinanzierung auch für Senioren?

von Bernd Bauschmann

Gründe für einen Hausbau oder -kauf im Alter
Es kann viele gute Gründe geben, auch im gehobenen Alter noch ein Haus zu bauen oder zu erwerben. Viele der heute 60-Jährigen hatten ein sehr aktives Berufsleben, sind vielleicht mehrfach umgezogen oder haben für längere Zeit im Ausland gearbeitet. Ein eigenes Haus in Deutschland hat dann nicht in den Lebensentwurf gepasst, aber das bedeutet nicht, dass sie sich diese Option für ihren Lebensabend nicht mehr wünschen.

Viele ältere Menschen sind bereits Eigentümer von Häusern oder Wohnungen, doch eine Lebenspartnerschaft oder Ehe kann auch im höheren Alter noch auseinandergehen. Dann muss sich, genauso wie bei jungen Familien oder Paaren im besten Alter, einer ein neues Zuhause suchen. Niemand wird in diesem Fall sagen: Jetzt darf es nur noch eine Mietwohnung sein.

Neben den absolut legitimen Gründen, sich im Alter noch einmal umzuorientieren und für den Lebensabend neu einzurichten, gilt es auch zu bedenken, dass die Menschen immer älter werden. Ein heute 60-Jähriger ist gesundheitlich häufig deutlich besser aufgestellt als ein 50-Jähriger im Jahr 1980. Die heutigen Seniorinnen und Senioren erwarten oft noch zwei oder drei Jahrzehnte bei bester Gesundheit, die aktiv gestaltet und gelebt werden wollen.

Bekommen Senioren noch Kredite?
Da ist es positiv, dass Seniorinnen und Senioren grundsätzlich nicht anders behandelt werden als andere Kreditnehmer auch. Ob sie als kreditwürdig gelten, hängt von ihrer Bonität ab und nicht von ihrem Alter. Wer einen Kredit beantragt, muss stets nachweisen, dass er diesen auch bedienen und tilgen kann – oder dass die erwarteten Einkünfte die Zinszahlungen sowie die Rückzahlungen abdecken können.

Wie bei anderen Kreditnehmern auch, beginnt der Prozess der Geldaufnahme mit einer Haushaltsrechnung, in der Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt werden. Daraus ergibt sich die Höhe des verfügbaren Einkommens, mit dem der Kredit monatlich bedient und getilgt werden kann. So gilt auch für die Baufinanzierung im Alter, dass bei dieser Rechnung ein gewisses Sicherheitsnetz für steigende Preise und unerwartete Ausgaben in die Rechnung eingebaut werden sollte.

Besonderheiten bei Krediten im gehobenen Alter
Allerdings können Seniorinnen und Senioren keine Kredite mit ewig langen Laufzeiten mehr aufnehmen. Eine EU-Richtlinie gibt den Banken vor, dass sie den Kredit so berechnen müssen, dass er zum Ende der statistischen Lebensdauer – das sind in Deutschland derzeit 79 Jahre bei Männern und 83 Jahre bei Frauen – abbezahlt sein muss.

Diese Vorgabe wird in der Praxis so umgesetzt, dass die Banken den Kredit so berechnen, dass er bei einem Alter von 75 Jahren abbezahlt sein muss. Bei der gleichen Höhe eines Kredits ergeben sich dadurch im Vergleich zu jüngeren Kreditnehmern höhere Rückzahlungsraten. Ein Kreditnehmer im Alter von 60 Jahren muss einen Kredit über 300.000 Euro in 15 Jahren oder 180 Monaten abbezahlen. Daraus ergibt sich eine Tilgungsrate von etwa 1.667 Euro im Monat.

Eine junge Familie, die die gleiche Kreditsumme aufnehmen möchte, könnte mit der Bank eine Laufzeit von 30 Jahren vereinbaren und müsste dementsprechend bei doppelter Laufzeit nur die Hälfte oder 833 Euro pro Monat tilgen. Was sich im ersten Moment wie ein großer Vorteil für die junge Familie anhört, muss aber gar nicht so betrachtet werden. Denn die längere Laufzeit wird in Summe auch zu deutlich höheren Zinszahlungen führen. Allgemein gilt, dass bei einer Kreditaufnahme eine möglichst hohe Tilgungsrate gewählt werden sollte, um die Zinszahlungen möglichst gering zu halten.

Dennoch müssen sich ältere Menschen auch darüber im Klaren sein, dass ihr Einkommen mit dem Eintritt in die Rente in der Regel deutlich sinken wird. Im Gegensatz dazu können Beamte mitunter sogar mit einer Erhöhung ihres frei verfügbaren Einkommens in den letzten Berufsjahren und während der Pensionierung rechnen.

Zunächst steigt das Einkommen von Beamtinnen und Beamten regulär mit den Berufsjahren. Hinzu kommen noch mögliche Beförderungen, denn die Dienstältesten rücken häufig nach, wenn der Chef oder die Chefin in Pension gehen. Aber auch mit der Pensionierung sinken ihre Einkünfte lediglich auf etwas unter 72 Prozent ihres durchschnittlichen Bruttogehalts der letzten zwei Jahre. So können Beamte durchaus auch in der Pension mehr Einkommen zur Verfügung haben.

Vorteile für Seniorinnen und Senioren
Diesen Vorteil können normale Arbeitnehmende leider nicht für sich verbuchen, doch auch sie können attraktive Kreditnehmer sein. Selbst, wenn sich die Einkommensverhältnisse mit dem Eintritt in die Rente verschlechtern, besitzen ältere Menschen häufig mehr Vermögen und Vermögenswerte als jüngere. Ältere Menschen können also durchaus einen Kredit erhalten, aber sie müssen nach den Konditionen schauen, die zu ihnen passen.

Das angesparte Vermögen, der Aktienbesitz oder Sachwerte wie teurer Schmuck und Sammlerstücke können als Sicherheit oder als Eigenkapital in die Hausfinanzierung eingebracht werden. Nicht selten verfügen ältere Menschen ebenfalls über Lebensversicherungen, Betriebsrenten oder andere Vermögenswerte, die während des Rückzahlungszeitraums des Kredits zum Vermögen oder zum Einkommen der Kreditnehmer beitragen.

Es gilt allgemein: Es sollten so viele Vermögenswerte wie möglich in das Eigenkapital eingebracht werden. Denn das eingebrachte Eigenkapital dient der Bank als Absicherung und erhöht deshalb die Chancen, einen Kredit zu bekommen, ebenso wie es die zu zahlenden Zinsen senkt.

Förderprogramme beachten
Altersgerechtes Wohnen wird überdies staatlich gefördert. Die Förderungen bestehen zum einen aus vergünstigten Krediten der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und zum anderen aus echten Zuschüssen – wobei nicht immer beides zu haben ist. Gefördert werden insbesondere Maßnahmen zur Barrierereduzierung wie Treppenlifte, Außenlifte, Wegverbreiterungen bis zu Grundrissänderungen, Haltegriffe, geeignete Sanitäranlagen und mehr.

Bei einem Neubau müssen diese Maßnahmen entsprechend gekennzeichnet sein, dann kann die Förderung beantragt werden. Weiterhin gilt es, auch andere staatliche Stellen im Blick zu behalten, denn Kommunen und Länder unterhalten eigene Förderprogramme. So können etwa für den Neubau von Mehrgenerationenhäusern extra Fördergelder eingeworben werden.

Bei Neubauten und Sanierungen sollte weiterhin der Klimaschutz beachtet werden, denn auch eine hohe Energieeffizienz und gute Isolierungen werden durch die KfW gefördert. Diese Baumaßnahmen stünden unter Umständen auch in einer Eigentumswohnung oder dem alten Haus an und sind daher nicht unbedingt als extra Kosten zu betrachten. Wenn sie gleich beim Neubau beachtet werden, sind sie eventuell sogar günstiger als der Umbau bestehender Wohnungen.

Sollte das eigene Vermögen oder das eigene Einkommen nicht ausreichen, um sich den Traum vom Eigenheim im gehobenen Alter noch zu erfüllen, kann auch darüber nachgedacht werden, mit anderen Menschen, die sich in der gleichen Situation befinden, gemeinsam zu bauen oder zu kaufen. So lassen sich Einkommen und Vermögen erhöhen, ohne dass notwendigerweise deutlich höhere Kosten anfallen. Die sogenannten Wohnsyndikate oder -genossenschaften und Wohngemeinschaften sind nämlich nicht nur etwas für Aussteiger und Studierende, sondern können bei ähnlicher Interessenlage auch im Alter attraktiv sein.