Bestandsimmobilien in Schuss halten - eine fortlaufende Aufgabe

Anders als bei der Instandhaltung (sie beinhaltet die laufende Pflege- und Wartungsarbeiten), wird eine Instandsetzung in der Regel umfangreicher ausfallen. Sie erfolgt bei konkreten Schäden an der Bausubstanz. Ein typisches Beispiel ist der Austausch eines maroden Dachs.

Instandhaltung oder Instandsetzung?

Oft werden die Begriffe Instandhaltung und Instandsetzung gleichgesetzt. Doch haben sie verschiedene Bedeutungen.

Was ist mit Instandhaltung bei Immobilien gemeint?

Geht es um eine Instandhaltung, sind damit alle Maßnahmen gemeint, welche notwendig sind, um den Istzustand einer Immobilie zu bewahren. Das Ziel ist, den Wert zu erhalten, Schäden zu vermeiden sowie langfristig eine Immobilie nutzbar zu halten. Zu den typischen Maßnahmen einer Instandhaltung gehören:

• Das Streichen von Holzbalkonen und Fensterrahmen
• Das regelmäßige Warten der Heizungsanlage
• Kleinere Reparaturarbeiten an Putz und Fassade
• Das Kontrollieren sowie Reinigen der Dachrinnen

Eine laufende Instandhaltung ist nötig, damit eine Immobilie in einem guten Zustand erhalten werden kann und damit keine größeren Schäden entstehen.

Was ist mit Instandsetzung bei Immobilien gemeint?

Eine Instandsetzung ist nötig, wenn bereits Schäden vorhanden sind, die nun behoben werden müssen. Mit einer Instandsetzung soll also der ursprüngliche Zustand einer Immobilie wieder hergestellt werden. Zu den typischen Maßnahmen für Instandsetzungen zählen:

• Das Reparieren eines undichten Dachs
• Das Austauschen einer defekten Heizung
• Das Sanieren eines durchfeuchteten Mauerwerks
• Das Erneuern beschädigter Leitungen

Man darf auch eine Instandsetzung nicht mit einer Modernisierung verwechseln. Eine Modernisierung zielt darauf ab, den Standard zu verbessern. So beispielsweise durch energetische Maßnahmen (Anbringen einer Wärmedämmung, moderne Heizung einbauen).

Weitere Arbeiten, die zur klassischen Instandsetzung zählen:

Im Rahmen einer Instandsetzung können beschädigte oder verschlissene Türen ausgetauscht werden, um Funktionalität sowie Sicherheit wieder dauerhaft sicherzustellen. Es kann ebenso der Einbau neuer Türelemente erfolgen. Dabei sind beispielsweise auch passende Rohrrahmenschlösser und entsprechendes Zubehör möglich. Aber auch Fenster können ausgetauscht werden, sowie ein Dach und ein Dachstuhl oder Stiegen. Ebenfalls kann man Zwischendecken und Zwischenwände, Unterböden, eine Aufzugsanlage, eine Heizungsanlage sowie Sanitär-, Gas-, Wasser-, Elektro- und Heizungsinstallationen austauschen. Außerdem ist auch eine umfangreiche Erneuerung des Außenverputzes sowie der Wärmedämmung,  die Sanierung von Rissen in tragenden Bauteilen und das Trockenlegen von Mauern möglich. Und es kann sich um eine Komplettsanierung nach Brand- oder Wasserschäden handeln.

Eine Erneuerung / Sanierung sollte immer sinnvoll geplant werden!

Das vor allem dann, wenn es sich um eine vollständige Haussanierung handelt. So sollte eine Schadensbehebung vorgehen und die Arbeiten sollten von außen nach innen durchgeführt werden. Die effektive Durchführung der Arbeiten sollte aufeinander aufbauen. Es ist nicht sinnvoll, zum Beispiel eine neue Heizung einzubauen, wenn eine Gebäudehülle noch nicht wärmegedämmt ist. Und ein Innenausbau ist er dann sinnvoll, wenn die Wasser- und/oder Elektroinstallationen erneuert wurden.

Der Ist-Zustand einer Immobilie spielt eine wichtige Rolle, wenn es um die erforderlichen Maßnahmen geht. Er sollte von einem kundigen Sachverständigen festgehalten werden. Sachverständige werden sich ein Haus vom Keller bis zum Dach anschauen sowie Mängel und Schäden aufnehmen, um dann sinnvolle Sanierungsmaßnahmen empfehlen zu können.

Außerdem kann eine strukturierte Checkliste für die Einschätzung des Sanierungsbedarfs sehr hilfreich sein. Auf dieser Liste sollten sich die allgemeinen Daten zur Immobile befinden (Baujahr, Wohnfläche/Nutzfläche, Anzahl der Geschosse, vorhandene Keller). Auch sollte darauf stehen, wann die letzte größere Sanierung erfolgte. Dann kommt alles zum Thema Gebäudehülle. Das betrifft das Dach (u.a. Alter der Dacheindeckung, evtl. fehlende oder beschädigte Ziegel, Feuchtigkeitsspuren, Dämmung, Zustand des Dachstuhls), die Fassade (u.a. mögliche Risse, Feuchtigkeit, Abplatzungen,Wärmedämmung, Putzschäden, Sockelschäden), die Fenster und Außentüren (Einfach-/Doppel-/Dreifachverglasung bei den Fenstern, Baujahr Fenster, mögliche Zugluft und Kondenswasser, funktionsfähige Rollläden, dichte und sichere Haustür) und den Keller (u.a. eventuell muffiger Geruch, Salzausblühungen, feuchte Wände, Schimmel, Wasser im Keller, Risse im Fundament).

Dazu sollte das Tragwerk und die Statik überprüft werden (sind Risse tragend oder oberflächlich, gibt es schiefe Böden oder durchhängende Decken oder sichtbare Holzbalkenschäden, Schädlingsbefall, Betonabplatzungen?). Und ebenso auch die Heizungsanlage, die Wärmeverteilung und Dämmung, die Elektrik, der Zustand der Bäder und der Innenausbau (Wände, Decken und Böden).

Ein weiterer wichtiger Punkt ist, ob Schadstoffe vorhanden sind. Das kann besonders bei Altbauten wichtig werden. Hier sollte auf Asbest, PCB, Formaldehyd, teerhaltige Stoffe, Holzschutzmittel und Bleirohre geachtet werden. Die typischen Risikobaujahre sind 1950 bis 1990. Wenn man übrigens Anhaltspunkte braucht, was eine Altbausanierung kosten kann, findet man beispielsweise hier welche dafür. Ansonsten kann man mit einer guten Vorbereitung, Bestandsaufnahme sowie den richtigen Maßnahmen als auch Fachleuchten in den benötigten Bereichen sicherlich eine erfolgreiche Instandsetzung / Erneuerung einer Immobilie durchführen.